Contrato de compra e venda: você sabe quais são as cláusulas especiais?

Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.

O contrato de compra e venda engloba tanto os bens móveis quanto imóveis, bem como os bens incorpóreos (GONÇALVES, 2014). Para os bens móveis, a transferência do domínio depende da tradição, enquanto que para os bens imóveis, depende do registro (GONÇALVES, 2014).

Feitas estas considerações, cabe-nos indagar: quais são as cláusulas especiais no contrato de compra e venda?

São cinco cláusulas, quais sejam: retrovenda, da venda sujeita a contento e da sujeita a prova, da preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio e da venda sobre documentos.

Em que consiste cada cláusula?

a) Cláusula de Retrovenda: “Constitui esta um pacto adjeto, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado (…).” (GONÇALVES, 2014, p. 252).

Dispõe o artigo 505 do Código Civil que:

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-lo no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Não obstante, apesar da doutrina considerar o instituto em desuso, o mesmo ainda é encontrado nos contratos de promessa de compra e venda, conforme jurisprudência abaixo:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA DE RETROVENDA. SIMULAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. RECURSO DOS AUTORES. Pretensão de declaração de nulidade de cláusula de retrovenda inserida em contrato particular de promessa de compra e venda, sob alegação de simulação de mútuo e preço vil. Não caracterizadas quaisquer das hipóteses do § 1º do art. 167 do Código Civil. Negócio jurídico contratado aos auspícios da autonomia da vontade, não configurando nulidade o ajuste por valor supostamente inferior ao praticado no mercado. Contexto em que o exame da prova oral não conforta a tese da inicial acerca da simulação no negócio jurídico para encobrir operação de mútuo. Concedida AJG a uma das recorrentes a partir do requerimento formulado em grau de recurso. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70071854947, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 23/11/2017)

b) Da venda a contento e da sujeita a prova: de acordo com o artigo 509do Código Civil, “a venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.” Deste modo, conforme explica Gonçalves (2014, p. 256), “o aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio, isto é, do gosto do comprador, não podendo o vendedor alegar que a recusa é fruto de capricho.”

Ou seja, trata-se de cláusula contratual suspensiva, de modo que o contrato somente possui eficácia após o aceite do comprador. Caso o contrato não possua cláusula estipulando tempo determinado para a manifestação do comprador, o vendedor tem o direito de intima-lo judicialmente ou extrajudicialmente, para que se pronuncie em prazo improrrogável (artigo 512, Código Civil).

c) Da preempção ou preferência: esta cláusula tem por escopo obrigar ao comprador da coisa, móvel ou imóvel, a oferecer aquela primeiro ao vendedor, caso venda-a novamente. Deve-se atentar para o prazo legal para exercer o direito de preferência, o qual não poderá exceder 180 dias se o bem for móvel, e dois anos se o bem for imóvel.

Segundo Gonçalves (2014, p. 258),

O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a revender a coisa comprada, não podendo ser compelido a tanto. Embora seja peculiar ao contrato de compra e venda, não se exclui a sua aplicabilidade a outros contratos compatíveis, como, por exemplo, o de locação.

O comprador pode vender o bem a terceiro sem dar ciência ao vendedor?

Nos termos do artigo 518 do Código Civil, o comprador responderá por perdas e danos, caso alienar a coisa sem dar ciência do preço e das vantagens aos vendedor. Entretanto, deve haver cláusula expressa tratando sobre o direito de preempção, assim, em não havendo referida cláusula no contrato, o comprador pode vender a terceiros o bem, ser dar ciência ao vendedor e sem responder por perdas e danos.

d) Da venda com reserva de domínio: esta cláusula é mais utilizada nos contratos que versarem sobre bens móveis, e cuidam do direito do vendedor, em transferir a propriedade da coisa, apenas após o seu total adimplemento. Logo, consoante Gonçalves (2014, p. 262), “só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço.”

Referido direito deve estar previsto por escrito no contrato, bem como ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos para valer contra terceiros (artigo 522 do Código Civil).

e) Da venda sobre documentos: nos termos do artigo 529 do Código civil, “na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.”

Verifica-se que não há a entrega da coisa propriamente dita, mas sim, dos documentos que representam a sua posse. Nesse sentido, Gonçalves (2014, p. 267) explica que

Há uma substituição da tradição real pela simbólica. A entrega física da coisa pode não ser feita, sendo suficiente que esteja à disposição do comprador.

Portanto, estas foram pequenas explanações acerca das cláusulas especiais do contrato de compra e venda, de forma sintetizada e simples, para melhor entendimento do leitor.

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Beijos e até o próximo artigo.

Fonte bibliográfica:

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 3: contratos e atos unilaterais. São Paulo : Saraiva, 2014.